優遇金利の住宅ローン

Q. 優遇金利について 住宅ローン この前新築戸建を探しに、不動産屋に行きました。うちは３１歳１０年勤務、株式会社で働いています。（小さい会社です・・・・）頭金は１０００万、３０００万までの物件を探していて年収は４２０万です。 この前 金利について不動産屋にお話があり、一応今は２，８７（変動金利）で優遇－１％で計算しますが、恐らく金利は１，４％優遇になると言われました。 ①うちは今安い県営住宅に住んでおり、８年後に買うならば、自然に５００万貯金が出来ます。 (800万増えそうですがそれは学費や老後の為にとっておきます）４０歳、年収？（５００位）頭金 １５００万 勤続８年（今転職も考えています）では 優遇金利というものは変わってくるのでしょうか？ ②１，４％も優遇されるなら、月の支払いも大分違い、予算も大分変わってきますが物件を選ぶ→銀行審査→優遇金利が決まる ですよね？優遇金利が決まってから物件を探したいのですが可能ですか？

A. ① 転職直後では、優遇金利の幅は少なくなり、下手をするとローン自体が通らなくなります。転職後５年（仮定）経って年収が増えれば、問題ないですが、そのころにキャンペーンや優遇があるかはわかりません。 ②優遇金利が決まるのは、書いてある順番通りです。同じ3000万の物件で、同じ銀行でも、物件の担保価値その他の状況でローンが通ったり、通らなかったりします。物件が決まらない、つまりローンが下りる保証もないのに、優遇金利を決めることはできません。 ただ、失礼ですが現在年収・想定年収からみて変動金利はリスクが大きいと思います。賞与4ヶ月として、月額面26万円手取は20万と少しくらい。借り入れ2000万、定年まで30年ローンとして、最初10年が1.4パーセントで6万後半、それ以降3パーセントで計算すると、11年目から8万円程度プラス固定資産税になります。月の生活費が10万前半では、ゆとりがないどころか、ギリギリの生活になります。学費、家の修繕の費用もままならないです。退職金が多ければいいですが、小さい会社とのことで、退職金が少なければ老後資金不足になります。 変動の優遇金利という、極端な低金利状態を通常の状態としての物件の選択は間違っています。月の支払で考えるのも間違いです、変動金利は文字通り「変動する金利」です。今日本の政策金利は0.75と低く、日銀はこれを上昇させる機会をうかがっています。政策金利が上がれば、勿論変動金利も上がります。外国ではアメリカ２パーセント、イギリス５パーセント、オーストラリア７．２５パーセントなどで、０パーセント台なのは主要国で日本のみです。金利を下げると外国へ資金が逃げるから、日銀は金利を主要国なみに上げたいのが本音。また、インフレになると金利を上げて対応することが多いです。景気が悪化して政策金利を下げるにしても、下げ幅は0.75しかない。 変動の優遇幅で一喜一憂するより、収入見込が良くない以上、4パーセントの金利になっても払えるか、等を考慮する方が大切です。